Trước khi máy móc vào san nền, khu đất của Q Topia là một triền đồi cát phủ cây dương và cây bụi, dốc dần về phía biển. Những ghi chép về địa hình, lớp phủ, khí hậu và hướng gió trong hồ sơ năm 2020–2021 là bức ảnh nền của dự án. Chúng giúp hiểu vì sao ý tưởng thiết kế lấy hình ảnh ruộng bậc thang, vì sao mặt nước và cây xanh được nhấn mạnh, và người lưu trú sau này sẽ gặp kiểu thời tiết nào.
Vị trí và ranh giới
Dự án rộng 73.842 m² tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 là thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu), gồm hai khu nằm hai bên đường Võ Thị Sáu (tỉnh lộ 44A), thuộc hành lang đường ven biển ĐT.994. Khu phía núi rộng 55.569,8 m², giáp chùa Hòn Một ở phía Tây Bắc, đồn biên phòng và tỉnh lộ ở phía Đông Nam, một đường nhựa hiện hữu ở phía Tây Nam và một dự án khách sạn – căn hộ liền kề ở phía Đông Bắc. Khu phía biển rộng 18.272,2 m², nằm giữa tỉnh lộ và biển Đông, có cạnh giáp biển khoảng 260 m.
Hồ sơ cảnh quan năm 2022 liệt kê các điểm lân cận trong bán kính khoảng 2 km: chùa Hòn Một, núi Minh Đạm và khu di tích Minh Đạm, thiền viện Trúc Lâm Chân Nguyên, khu trung tâm Phước Hải.
Địa hình: dốc từ 15,13 m xuống 0,54 m
Theo hồ sơ quy hoạch năm 2021, địa hình khu đất tương đối dốc, cao ở phía Tây Bắc và thấp dần về Đông Nam. Cao độ tự nhiên cao nhất là 15,13 m, thấp nhất 0,54 m; nền chủ yếu là đất cát. Phương án san nền khi đó giữ thế dốc: khu phía núi ở cao độ 5,12–10,51 m, khu phía biển ở 4,00–5,74 m.
Thế đất này có hai mặt. Độ chênh cao giúp nước mưa tự chảy và mở hướng nhìn về biển cho các khối phía trong. Ngược lại, nền cát cần số liệu thử nghiệm cho phần móng: tháng 10/2021, Sở Xây dựng chấp thuận cho ép 31 cọc thử tải phục vụ thiết kế trên khu phía núi.
Lớp phủ trước khi có dự án
Thuyết minh lập tháng 8/2020 mô tả hiện trạng: một công trình kiên cố 1 tầng, còn lại là đồi cát, lối mòn, cây dương, cây tạp, cây bụi; dọc tỉnh lộ có đường điện 110 kV đi nổi; khu vực chưa có hệ thống cấp nước, thoát nước thải, thông tin liên lạc. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 06/02/2020 không ghi nhận nhà ở hay công trình trên đất.
Báo cáo quy hoạch tháng 10/2021 thống kê hiện trạng sử dụng đất toàn khu:
| Loại đất hiện trạng | Diện tích | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Đất cây xanh | 62.163,08 m² | 84,18% |
| Mặt nước | 5.275,32 m² | 7,14% |
| Đất trống | 4.867,31 m² | 6,59% |
| Đất ruộng | 1.053,38 m² | 1,43% |
| Nhà ở hiện trạng | 482,91 m² | 0,65% |
Khí hậu và gió
Số liệu khí hậu trong thuyết minh là số chung của khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, không đo riêng tại Phước Hải. Khí hậu nhiệt đới gió mùa, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10, mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4. Nhiệt độ trung bình năm khoảng 27°C, tháng thấp nhất khoảng 24,8°C, tháng cao nhất khoảng 28,6°C. Mỗi năm có khoảng 2.400 giờ nắng; lượng mưa trung bình khoảng 1.500 mm.
Gió đổi theo mùa: mùa đông gió hướng Đông chủ đạo, mùa hè gió Tây Nam. Về thủy văn, khu vực có mùa lũ từ tháng VIII đến tháng XII, chiếm khoảng 70% lượng dòng chảy năm, và mùa kiệt từ tháng I đến tháng VII.
Với một khu lưu trú, các số liệu này gợi ra vài điều: nắng nhiều và nhiệt độ ít dao động thuận cho hoạt động ngoài trời trong phần lớn thời gian của năm, còn sáu tháng mùa mưa đòi hỏi tiện ích dùng được khi trời mưa. Đây là nhận định từ số liệu chung, không thay cho khảo sát riêng của dự án.
Từ hiện trạng cũ đến năm 2026
Bức ảnh nền nói trên đã thay đổi. Quy hoạch chi tiết 1/500 được UBND xã Phước Hải phê duyệt ngày 24/12/2025; theo thông tin cập nhật đầu tháng 7/2026, công tác san nền cơ bản hoàn thành và dự án đang triển khai hạ tầng. Phần cây xanh của dự án về sau sẽ là cảnh quan theo thiết kế, với mật độ xây dựng tối đa 25% là giới hạn giữ cho phần lớn khu đất không bị công trình che phủ.
Người đi thực địa Q Topia có thể dùng các ghi chép cũ làm bản đối chiếu: thế dốc về phía biển, chùa Hòn Một ở phía Tây Bắc, tuyến điện dọc đường, cạnh giáp biển khoảng 260 m. Nắng, gió và mùa mưa thì không đổi theo thiết kế.
